Zonificación Berisso: FOS, FOT y normas de construcción

🏗 Calculadora de Aptitud Constructiva — Berisso

Zona del lote

Superficie del lote

en m²

Superficie total edificable

— m²

FOS

—

FOT

—

Altura máx.

—

m

Frente

—

m

Lateral

—

m

Fondo

—

m

💰 Costo construcción estimado

—

Referencia por m²

$700–$1.100

USD/m² calidad media-alta

⚠ Información orientativa, no vinculante. Basado en ordenanzas municipales públicas. No constituye asesoramiento profesional. Verificá con el municipio antes de iniciar tramitaciones.

Decreto-Ley 8912/77 (valores orientativos) · Última revisión: junio 2026 · Confianza: a verificar terrenos.ar

Zonas disponibles en Berisso

Zona	FOS	FOT	Altura / Pisos	Ret. frente	Usos	Dato
Residencial Baja Densidad R1	60%	120%	9m / 2 pisos	3m	Vivienda unifamiliar · Estudio profesional	Baja
Residencial Media Densidad R2	60%	180%	12m / 3 pisos	3m	PH · Departamentos · Comercio en PB	Baja
Residencial Alta Densidad R3	70%	240%	15m / 4 pisos	3m	Vivienda multifamiliar · Comercio · Servicios	Baja
Comercial C1	70%	200%	12m / 3 pisos	0m	Comercio · Oficinas · Servicios	Baja

Berisso es un municipio del sur metropolitano de Buenos Aires con fuerte presencia residencial e industrial. Su ubicación estratégica en la región lo convierte en una zona de interés para proyectos de vivienda, comercio y servicios. La zonificación de Berisso se rige por el Decreto-Ley 8912/77 de Ordenamiento Territorial, que clasifica el territorio en zonas con reglas específicas sobre ocupación, altura y usos permitidos. Cada zona define límites para el FOS (Factor de Ocupación del Suelo, máximo porcentaje ocupable en planta baja), FOT (Factor de Ocupación Total, coeficiente de construcción), altura máxima y retiros obligatorios. Estos parámetros determinan cuánto y cómo podés construir en tu terreno. Los valores que ves aquí son orientativos: antes de cualquier proyecto, verificá los datos con el Código de Ordenamiento Urbano municipal vigente.

Berisso cuenta con cuatro zonas principales. R1 es residencial de baja densidad para viviendas unifamiliares; R2 permite densidad media con PH y departamentos; R3 admite edificios multifamiliares de mayor escala; C1 es comercial con mejor aprovechamiento edilicio. Cada zona mantiene retiros de frente específicos y límites de altura que responden al carácter del territorio. La selección correcta de zona es clave para estimar la viabilidad de tu proyecto.

Preguntas frecuentes sobre la zonificación de Berisso

¿Cómo sé en qué zona está mi terreno en Berisso?

Consultá el Código de Ordenamiento Urbano o acudí a la municipalidad de Berisso con el número de partida catastral. En terrenos.ar, vos seleccionás tu zona manualmente en la calculadora. No detectamos la zona automáticamente por dirección.

¿Puedo construir un edificio de departamentos en R2 en Berisso?

Sí. R2 permite hasta 3 pisos, FOT 180% y comercio en planta baja. Para edificios mayores necesitarías R3 (hasta 4 pisos, FOT 240%). Verificá con el municipio las restricciones adicionales de tu lote.

¿Qué diferencia hay entre FOS y FOT en Berisso?

FOS es el máximo porcentaje del terreno ocupable en planta baja (ej: 60% en R1). FOT es el coeficiente total de construcción en todos los pisos (ej: 120% en R1). FOS limita horizontalmente; FOT, verticalmente.

¿Cuáles son los retiros obligatorios en Berisso según la zona?

Residencial (R1, R2, R3): retiro frente de 3.0 m. Comercial (C1): retiro frente 0.0 m. Laterales y fondo tienen normas adicionales según zona. Consultá el ordenamiento municipal para detalles completos.

¿Puedo usar mi terreno en R3 para comercio y vivienda?

Sí. R3 admite vivienda multifamiliar, comercio y servicios. Esto hace R3 ideal para proyectos mixtos. Verificá con el municipio qué tipos de comercio se permiten específicamente.

Seleccioná tu zona y calculá la superficie construible estimada de tu terreno en Berisso. Ir a la calculadora →

⚠ Información orientativa, no vinculante. Los valores publicados son una referencia preliminar basada en normativa urbanística pública. Para proyectar, comprar o iniciar trámites, verificá estos parámetros contra el Código de Ordenamiento Urbano vigente del municipio, el plano de zonificación oficial y la consulta formal ante la oficina de Obras Particulares. Marco de referencia: Decreto-Ley 8912/77 (valores orientativos). Última revisión: junio 2026. Nivel de confianza: a verificar con el municipio.