Zonificación Ezeiza: Calcula FOS, FOT y superficie construible

🏗 Calculadora de Aptitud Constructiva — Ezeiza

Zona del lote

Superficie del lote

en m²

Superficie total edificable

— m²

FOS

—

FOT

—

Altura máx.

—

m

Frente

—

m

Lateral

—

m

Fondo

—

m

💰 Costo construcción estimado

—

Referencia por m²

$700–$1.100

USD/m² calidad media-alta

⚠ Información orientativa, no vinculante. Basado en ordenanzas municipales públicas. No constituye asesoramiento profesional. Verificá con el municipio antes de iniciar tramitaciones.

Decreto-Ley 8912/77 (valores orientativos) · Última revisión: junio 2026 · Confianza: a verificar terrenos.ar

Zonas disponibles en Ezeiza

Zona	FOS	FOT	Altura / Pisos	Ret. frente	Usos	Dato
Residencial Baja Densidad R1	60%	120%	9m / 2 pisos	3m	Vivienda unifamiliar · Estudio profesional	Baja
Residencial Media Densidad R2	60%	180%	12m / 3 pisos	3m	PH · Departamentos · Comercio en PB	Baja
Residencial Alta Densidad R3	70%	240%	15m / 4 pisos	3m	Vivienda multifamiliar · Comercio · Servicios	Baja
Comercial C1	70%	200%	12m / 3 pisos	0m	Comercio · Oficinas · Servicios	Baja

Ezeiza, ubicado en la Zona Sur del Gran Buenos Aires, es un área metropolitana en expansión que combina desarrollo residencial de media y alta densidad con áreas de perfil industrial. Su crecimiento como centro logístico y residencial ha generado una zonificación estratégica que equilibra la vivienda multifamiliar con espacios comerciales y de servicios. La normativa de uso del suelo en Ezeika se rige según el Decreto-Ley 8912/77 de Ordenamiento Territorial de la Provincia de Buenos Aires, que establece parámetros diferenciados de ocupación y construcción según la zona.

Ezeika cuenta con zonas R1 (residencial baja densidad), R2 (media densidad con PH y departamentos), R3 (alta densidad para vivienda multifamiliar) y C1 (comercial). Cada zona tiene límites específicos de FOS (ocupación del suelo en planta baja), FOT (coeficiente total construible), altura y retiros. Los valores presentados son estimaciones preliminares; verificá siempre contra el Código de Ordenamiento Urbano municipal vigente antes de cualquier inversión.

Preguntas frecuentes sobre la zonificación de Ezeiza

¿Puedo construir un emprendimiento logístico en zona R3 de Ezeika?

No directamente. La zona R3 está destinada a vivienda multifamiliar, comercio y servicios. Para usos logísticos o industriales, necesitás verificar si existen zonas específicas en tu ubicación o solicitar excepción municipal. Consultá con el municipio antes de invertir.

¿Cuál es la diferencia entre FOS 60% y FOT 180% en zona R2?

FOS 60% limita qué porcentaje del terreno ocupas en planta baja (hasta 60 m² en un lote de 100 m²). FOT 180% multiplica la superficie total construible: 100 m² × 1,8 = 180 m² máximo entre todos los pisos. Son límites independientes.

¿Debo respetar retiros de 3 metros en todas las zonas de Ezeika?

En zonas R1, R2 y R3 el retiro de frente es 3 metros. En zona C1 (comercial), el retiro de frente es 0 metros. Verificá los retiros laterales y de fondo, que varían según el código municipal específico de Ezeika.

¿Dónde consulto en qué zona está ubicado mi terreno en Ezeika?

Consultá directamente en la Secretaría de Planeamiento del Municipio de Ezeika o revisá los mapas de zonificación municipal disponibles. También podés solicitar un informe técnico con tu número de partida catastral.

¿Puedo hacer un edificio de 4 pisos en zona R2?

No. Zona R2 permite máximo 3 pisos (altura 12 metros). Para 4 pisos necesitás estar en zona R3. Usá la calculadora ingresando tu zona para obtener una estimación preliminar de altura máxima permitida.

Ingresá tu zona y superficie en la calculadora para estimar FOS, FOT y constructibilidad. Ir a la calculadora →

⚠ Información orientativa, no vinculante. Los valores publicados son una referencia preliminar basada en normativa urbanística pública. Para proyectar, comprar o iniciar trámites, verificá estos parámetros contra el Código de Ordenamiento Urbano vigente del municipio, el plano de zonificación oficial y la consulta formal ante la oficina de Obras Particulares. Marco de referencia: Decreto-Ley 8912/77 (valores orientativos). Última revisión: junio 2026. Nivel de confianza: a verificar con el municipio.