Zonificación Florencio Varela: FOS, FOT y normativa constructiva

🏗 Calculadora de Aptitud Constructiva — Florencio Varela

Zona del lote

Superficie del lote

en m²

Superficie total edificable

— m²

FOS

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FOT

—

Altura máx.

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m

Frente

—

m

Lateral

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m

Fondo

—

m

💰 Costo construcción estimado

—

Referencia por m²

$700–$1.100

USD/m² calidad media-alta

⚠ Información orientativa, no vinculante. Basado en ordenanzas municipales públicas. No constituye asesoramiento profesional. Verificá con el municipio antes de iniciar tramitaciones.

Decreto-Ley 8912/77 (valores orientativos) · Última revisión: junio 2026 · Confianza: a verificar terrenos.ar

Zonas disponibles en Florencio Varela

Zona	FOS	FOT	Altura / Pisos	Ret. frente	Usos	Dato
Residencial Baja Densidad R1	60%	120%	9m / 2 pisos	3m	Vivienda unifamiliar · Estudio profesional	Baja
Residencial Media Densidad R2	60%	180%	12m / 3 pisos	3m	PH · Departamentos · Comercio en PB	Baja
Residencial Alta Densidad R3	70%	240%	15m / 4 pisos	3m	Vivienda multifamiliar · Comercio · Servicios	Baja
Comercial C1	70%	200%	12m / 3 pisos	0m	Comercio · Oficinas · Servicios	Baja

Florencio Varela es un municipio clave en la Zona Sur del Gran Buenos Aires, caracterizado por su dinamismo como área metropolitana con fuerte presencia residencial e industrial. Su crecimiento demográfico y la consolidación de espacios de vivienda en densidades medias lo posicionan como destino para inversores y propietarios que buscan desarrollar proyectos inmobiliarios con rentabilidad. La zonificación de Florencio Varela se rige por el Decreto-Ley 8912/77 de Ordenamiento Territorial de la Provincia de Buenos Aires. Cada zona define parámetros como Factor de Ocupación del Suelo (FOS), Factor de Ocupación Total (FOT), altura máxima, cantidad de pisos y retiros obligatorios. Estos valores son referencias preliminares: siempre verificalos con el Código de Ordenamiento Urbano municipal vigente.

Florencio Varela cuenta con cuatro categorías zonales principales. Las zonas residenciales (R1, R2, R3) concentran viviendas unifamiliares, proyectos multifamiliares y comercio de proximidad, reflejando la densidad progresiva característica del conurbano sur. La zona comercial (C1) habilita oficinas, locales y servicios sin retiro frontal, aprovechando la accesibilidad vial del municipio.

Preguntas frecuentes sobre la zonificación de Florencio Varela

¿Qué significa FOS y cómo lo aplico en mi terreno de Florencio Varela?

FOS es el Factor de Ocupación del Suelo: el porcentaje máximo de tu terreno que puede ocuparse en planta baja. En zona R2, con FOS 60%, un terreno de 400 m² permite hasta 240 m² ocupados en planta baja. Verificá tu zona en el municipio antes de proyectar.

¿Cuál es la diferencia entre FOT y FOS en Florencio Varela?

FOT multiplica la superficie total del terreno para obtener metros cuadrados construibles sumando todos los pisos. FOS limita solo la planta baja. En R2, FOT 180% en 400 m² = 720 m² totales construibles. Ambos deben respetarse simultáneamente.

¿Puedo construir un edificio de cuatro pisos en zona R2 de Florencio Varela?

No. R2 permite máximo 3 pisos y 12 metros de altura. Para cuatro pisos necesitás zona R3 (15 m, 4 pisos). Consultá el plano de zonificación municipal para ubicar tu terreno correctamente antes de contratar un proyecto.

¿Qué retiro frontal debo respetar en zonas residenciales de Florencio Varela?

Las zonas R1, R2 y R3 exigen retiro frontal de 3 metros mínimo desde el límite del terreno. Zona C1 no exige retiro frontal. Los retiros laterales y de fondo varían según la zona: verificalos en el municipio.

¿Qué usos comerciales se permiten en zona R2 de Florencio Varela?

En R2 se permite comercio en planta baja (PB) siempre que respete los parámetros de FOS 60% y FOT 180%. Esto aplica a locales de proximidad, consultorios, estudios. Actividades riesgosas o de gran escala requieren zona C1.

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⚠ Información orientativa, no vinculante. Los valores publicados son una referencia preliminar basada en normativa urbanística pública. Para proyectar, comprar o iniciar trámites, verificá estos parámetros contra el Código de Ordenamiento Urbano vigente del municipio, el plano de zonificación oficial y la consulta formal ante la oficina de Obras Particulares. Marco de referencia: Decreto-Ley 8912/77 (valores orientativos). Última revisión: junio 2026. Nivel de confianza: a verificar con el municipio.