Zonificación Pinamar: FOS, FOT y superficie construible

🏗 Calculadora de Aptitud Constructiva — Pinamar

Zona del lote

Superficie del lote

en m²

Superficie total edificable

— m²

FOS

—

FOT

—

Altura máx.

—

m

Frente

—

m

Lateral

—

m

Fondo

—

m

💰 Costo construcción estimado

—

Referencia por m²

$700–$1.100

USD/m² calidad media-alta

⚠ Información orientativa, no vinculante. Basado en ordenanzas municipales públicas. No constituye asesoramiento profesional. Verificá con el municipio antes de iniciar tramitaciones.

Decreto-Ley 8912/77 (valores orientativos) · Última revisión: junio 2026 · Confianza: a verificar terrenos.ar

Zonas disponibles en Pinamar

Zona	FOS	FOT	Altura / Pisos	Ret. frente	Usos	Dato
Residencial Baja Densidad R1	60%	120%	9m / 2 pisos	3m	Vivienda unifamiliar · Estudio profesional	Baja
Residencial Media Densidad R2	60%	180%	12m / 3 pisos	3m	PH · Departamentos · Comercio en PB	Baja
Residencial Alta Densidad R3	70%	240%	15m / 4 pisos	3m	Vivienda multifamiliar · Comercio · Servicios	Baja
Comercial C1	70%	200%	12m / 3 pisos	0m	Comercio · Oficinas · Servicios	Baja

Pinamar es una ciudad turística de la Costa Atlántica bonaerense que combina desarrollo residencial con una fuerte vocación de destino de veraneo. Su crecimiento está marcado por la construcción de viviendas temporarias, complejos hoteleros y comercios estacionales que requieren adaptarse a normativas específicas de ordenamiento urbano. La zonificación de Pinamar se rige por el Decreto-Ley 8912/77 de Ordenamiento Territorial de la Provincia de Buenos Aires, que define parámetros como FOS (Factor de Ocupación del Suelo), FOT (Factor de Ocupación Total), altura máxima y retiros obligatorios. Estos datos son valores de referencia preliminar; verificá contra el Código de Ordenamiento Urbano municipal vigente antes de cualquier proyecto.

Pinamar posee cuatro zonas de uso: R1 (baja densidad, viviendas unifamiliares), R2 (media densidad, PH y departamentos), R3 (alta densidad, vivienda multifamiliar y comercio) y C1 (comercial). Cada zona define límites de ocupación, altura y uso permitido. Las zonas residenciales prevalecen en el territorio, mientras que C1 se concentra en áreas comerciales consolidadas del centro.

Preguntas frecuentes sobre la zonificación de Pinamar

¿Puedo construir una vivienda de veraneo de dos pisos en zona R1 de Pinamar?

Sí. R1 permite hasta 2 pisos y 9 metros de altura. Con FOS 60% y FOT 120%, usá la calculadora ingresando tu superficie para estimar metros cuadrados construibles. Verificá retiros y normativas municipales vigentes.

¿Qué diferencia hay entre construir un complejo de departamentos en R2 versus R3?

R2 permite 3 pisos (12m altura) con FOT 180%; R3 permite 4 pisos (15m) con FOT 240%. R3 genera mayor densidad y superficie construible total. Ambas aceptan comercio en planta baja, típico en Pinamar para alquiler temporario.

¿Cuál es el retiro obligatorio frente a la calle en zonas residenciales de Pinamar?

En R1, R2 y R3 el retiro frente es 3 metros obligatorios. En C1 (comercial) es 0 metros. Estos son valores de referencia; confirmá con municipalidad antes de proyectar.

¿Dónde consulto en qué zona está ubicado mi terreno en Pinamar?

La zona no se detecta automáticamente. Consultá el plano de zonificación vigente en la Municipalidad de Pinamar o revisá tu escritura. Luego usá la calculadora seleccionando tu zona e ingresando superficie.

¿Puedo destinar mi terreno a comercio en Pinamar si está en zona R2?

Sí, parcialmente. R2 permite comercio en planta baja con departamentos arriba, ideal para negocios estacionales de veraneo. R3 y C1 ofrecen mayor flexibilidad comercial. Verificá usos permitidos con municipalidad.

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⚠ Información orientativa, no vinculante. Los valores publicados son una referencia preliminar basada en normativa urbanística pública. Para proyectar, comprar o iniciar trámites, verificá estos parámetros contra el Código de Ordenamiento Urbano vigente del municipio, el plano de zonificación oficial y la consulta formal ante la oficina de Obras Particulares. Marco de referencia: Decreto-Ley 8912/77 (valores orientativos). Última revisión: junio 2026. Nivel de confianza: a verificar con el municipio.