Zonificación Quilmes: FOS, FOT y normativa de construcción

🏗 Calculadora de Aptitud Constructiva — Quilmes

Zona del lote

Superficie del lote

en m²

Superficie total edificable

— m²

FOS

—

FOT

—

Altura máx.

—

m

Frente

—

m

Lateral

—

m

Fondo

—

m

💰 Costo construcción estimado

—

Referencia por m²

$700–$1.100

USD/m² calidad media-alta

⚠ Información orientativa, no vinculante. Basado en ordenanzas municipales públicas. No constituye asesoramiento profesional. Verificá con el municipio antes de iniciar tramitaciones.

Ord. Zonificación Quilmes · Última revisión: junio 2026 · Confianza: medio terrenos.ar

Zonas disponibles en Quilmes

Zona	FOS	FOT	Altura / Pisos	Ret. frente	Usos	Dato
Residencial Baja Densidad R1	60%	120%	9m / 2 pisos	3m	Vivienda unifamiliar · Estudio profesional	Media
Residencial Media Densidad R2	60%	180%	12m / 3 pisos	3m	PH · Departamentos · Comercio en PB	Media
Residencial Alta Densidad R3	70%	240%	15m / 4 pisos	3m	Vivienda multifamiliar · Comercio · Servicios	Media
Comercial C1	70%	200%	12m / 3 pisos	0m	Comercio · Oficinas · Servicios	Media

Quilmes es un municipio clave en la Zona Sur del Gran Buenos Aires, caracterizado por su fuerte desarrollo residencial e industrial. Su geografía combina áreas de vivienda unifamiliar tradicional con sectores de densificación metropolitana, consolidándolo como polo de atracción inmobiliaria. La normativa de construcción en Quilmes se rige por el Decreto-Ley 8912/77 de Ordenamiento Territorial provincial, que establece cuatro zonas de uso con parámetros específicos para cada una.

Quilmes cuenta con zonas residenciales de baja, media y alta densidad, más una zona comercial. Desde la R1 con FOS 60% para viviendas unifamiliares hasta la R3 con FOT 240% para edificios de hasta 4 pisos, el municipio ofrece oportunidades diversas para desarrolladores y propietarios. La zona C1 habilita comercio y oficinas sin retiro frontal, reflejando su vocación de densidad metropolitana.

Preguntas frecuentes sobre la zonificación de Quilmes

¿Cómo identifico la zona de mi terreno en Quilmes?

Consultá el Código de Ordenamiento Urbano municipal o acercate a la Dirección de Obras del municipio con tu número de partida. También podés verificar en plataformas del municipio o en la Escribanía General de la Provincia. Una vez identificada la zona (R1, R2, R3 o C1), podés usar la calculadora ingresando su superficie.

¿Qué diferencia hay entre FOS y FOT en Quilmes?

El FOS es el porcentaje máximo de planta baja que podés ocupar (en Quilmes: 60% en R1-R2, 70% en R3-C1). El FOT es el coeficiente total de construcción sumando todos los pisos. Ejemplo: terreno de 400 m² en R2 con FOT 180% = 720 m² construibles totales.

¿Puedo hacer un edificio de departamentos en cualquier zona de Quilmes?

No. Los edificios multifamiliares están permitidos principalmente en R3 (hasta 4 pisos) y parcialmente en R2 (PH y departamentos). En R1 solo se permiten viviendas unifamiliares. Verificá la zonificación específica de tu terreno antes de proyectar.

¿Cuál es el retiro frontal obligatorio en Quilmes?

En zonas R1, R2 y R3 el retiro frontal es de 3,0 metros. En zona C1 (comercial) no hay retiro obligatorio frontal. Los retiros laterales y de fondo pueden variar según la zona; consultá la normativa municipal.

¿Puedo usar planta baja para comercio en zona residencial de Quilmes?

Sí, en R2 y R3 está permitido comercio en planta baja bajo ciertos usos permitidos. En R1 solo se admiten estudios profesionales. Verificá la lista de actividades autorizadas en tu zona con el municipio antes de iniciar trámites.

Ingresá tu zona y superficie en la calculadora para obtener una estimación de FOS, FOT y metros construibles. Ir a la calculadora →

⚠ Información orientativa, no vinculante. Los valores publicados son una referencia preliminar basada en normativa urbanística pública. Para proyectar, comprar o iniciar trámites, verificá estos parámetros contra el Código de Ordenamiento Urbano vigente del municipio, el plano de zonificación oficial y la consulta formal ante la oficina de Obras Particulares. Marco de referencia: Ord. Zonificación Quilmes. Última revisión: junio 2026. Nivel de confianza: medio.