Zonificación San Isidro: FOS, FOT y normativas de construcción

🏗 Calculadora de Aptitud Constructiva — San Isidro

Zona del lote

Superficie del lote

en m²

Superficie total edificable

— m²

FOS

—

FOT

—

Altura máx.

—

m

Frente

—

m

Lateral

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m

Fondo

—

m

💰 Costo construcción estimado

—

Referencia por m²

$700–$1.100

USD/m² calidad media-alta

⚠ Información orientativa, no vinculante. Basado en ordenanzas municipales públicas. No constituye asesoramiento profesional. Verificá con el municipio antes de iniciar tramitaciones.

Ord. Zonificación San Isidro · Última revisión: junio 2026 · Confianza: medio terrenos.ar

Zonas disponibles en San Isidro

Zona	FOS	FOT	Altura / Pisos	Ret. frente	Usos	Dato
Residencial Baja Densidad R1	50%	100%	8.5m / 2 pisos	4m	Vivienda unifamiliar	Media
Residencial Media Densidad R2	60%	180%	12m / 3 pisos	3m	PH · Departamentos	Media
Residencial Alta Densidad R3	65%	250%	15m / 5 pisos	3m	Vivienda multifamiliar · Comercio	Media
Comercial C1	70%	250%	15m / 5 pisos	0m	Comercio · Oficinas · Gastronomía	Media

San Isidro es un municipio consolidado en la Zona Norte del Gran Buenos Aires, caracterizado por un fuerte dinamismo residencial y comercial que combina viviendas unifamiliares de tradición con proyectos multifamiliares de densidad media y alta. Su ubicación estratégica a pocos kilómetros de CABA lo convierte en destino preferido para inversión inmobiliaria y desarrollo urbano. Como toda jurisdicción bonaerense, San Isidro organiza su territorio en zonas de uso definidas por el Decreto-Ley 8912/77 de Ordenamiento Territorial. Cada zona especifica parámetros como FOS (Factor de Ocupación del Suelo), FOT (Factor de Ocupación Total), alturas máximas y retiros obligatorios. Estos valores de referencia preliminar son orientativos y deben verificarse contra el Código de Ordenamiento Urbano municipal vigente antes de cualquier proyecto.

San Isidro cuenta con cuatro zonas principales: R1 (residencial baja densidad, ideal para viviendas unifamiliares), R2 (residencial media densidad, para departamentos y PH), R3 (residencial alta densidad, para desarrollos multifamiliares) y C1 (comercial, con máxima ocupación del suelo). Cada zona permite diferentes alturas, desde 8,5 metros en R1 hasta 15 metros en R3 y C1, adaptándose al carácter de cada sector.

Preguntas frecuentes sobre la zonificación de San Isidro

¿Cuál es la diferencia entre FOS y FOT en una construcción en San Isidro?

FOS es el porcentaje máximo del terreno que ocupas en planta baja; FOT es el multiplicador total de superficie construible sumando todos los pisos. Ejemplo: terreno 300 m² en R2 permite 180 m² de FOS (60%) pero 540 m² totales construibles (FOT 1,8).

¿Puedo construir un edificio de 5 pisos en la zona R3 de San Isidro?

Sí, R3 permite hasta 5 pisos con altura máxima de 15 metros. Pero debes cumplir retiro de 3 metros al frente y verificar normas de ocupación de laterales y fondo según el Código municipal vigente.

¿Qué retiro frente necesito respetar en zona C1 comercial?

La zona C1 admite retiro frente de 0,0 metros, permitiendo construcciones a nivel de acera. Sin embargo, siempre consultá la normativa municipal local, pues pueden existir excepciones según la manzana o sector específico.

¿Cómo identifico la zona de mi terreno en San Isidro?

Consultá el Código de Ordenamiento Urbano de San Isidro en la Municipalidad o revisá los planos de zonificación disponibles en el sitio municipal. También podés solicitar un certificado de zonificación presentando el número de partida catastral.

¿La calculadora me detecta automáticamente la zona según mi dirección?

No, debes seleccionar manualmente tu zona (R1, R2, R3 o C1) al usar la herramienta. La calculadora estima valores preliminares; siempre verificá con profesionales y la Municipalidad antes de invertir.

Ingresá tu zona y superficie para estimar FOS, FOT y metros construibles en San Isidro. Ir a la calculadora →

⚠ Información orientativa, no vinculante. Los valores publicados son una referencia preliminar basada en normativa urbanística pública. Para proyectar, comprar o iniciar trámites, verificá estos parámetros contra el Código de Ordenamiento Urbano vigente del municipio, el plano de zonificación oficial y la consulta formal ante la oficina de Obras Particulares. Marco de referencia: Ord. Zonificación San Isidro. Última revisión: junio 2026. Nivel de confianza: medio.