Zonificación Tres Arroyos: FOS, FOT y normativa de construcción

🏗 Calculadora de Aptitud Constructiva — Tres Arroyos

Zona del lote

Superficie del lote

en m²

Superficie total edificable

— m²

FOS

—

FOT

—

Altura máx.

—

m

Frente

—

m

Lateral

—

m

Fondo

—

m

💰 Costo construcción estimado

—

Referencia por m²

$700–$1.100

USD/m² calidad media-alta

⚠ Información orientativa, no vinculante. Basado en ordenanzas municipales públicas. No constituye asesoramiento profesional. Verificá con el municipio antes de iniciar tramitaciones.

Decreto-Ley 8912/77 (valores orientativos) · Última revisión: junio 2026 · Confianza: a verificar terrenos.ar

Zonas disponibles en Tres Arroyos

Zona	FOS	FOT	Altura / Pisos	Ret. frente	Usos	Dato
Residencial Baja Densidad R1	60%	120%	9m / 2 pisos	3m	Vivienda unifamiliar · Estudio profesional	Baja
Residencial Media Densidad R2	60%	180%	12m / 3 pisos	3m	PH · Departamentos · Comercio en PB	Baja
Residencial Alta Densidad R3	70%	240%	15m / 4 pisos	3m	Vivienda multifamiliar · Comercio · Servicios	Baja
Comercial C1	70%	200%	12m / 3 pisos	0m	Comercio · Oficinas · Servicios	Baja

Tres Arroyos es un municipio estratégico de la Costa Atlántica bonaerense, caracterizado por su fuerte vocación turística y el desarrollo de viviendas de veraneo que definen su crecimiento estacional. Como destino balneario consolidado, la ciudad combina la oferta residencial permanente con un dinámico mercado de propiedades para alquiler temporario, lo que impacta directamente en su planificación urbana. La zonificación de Tres Arroyos se rige por el Decreto-Ley 8912/77 de Ordenamiento Territorial, que establece cuatro categorías de uso (R1, R2, R3 y C1) con parámetros específicos de ocupación (FOS y FOT), altura máxima, cantidad de pisos y retiros obligatorios. Estos valores de referencia preliminar te permiten estimar la capacidad constructiva de tu terreno.

En Tres Arroyos, la zonificación residencial refleja su perfil turístico: R1 permite viviendas unifamiliares de bajo impacto; R2 habilita proyectos con mayor densidad como galerías de alquiler temporario; R3 abre paso a complejos multifamiliares. La zona comercial (C1) sin retiro frontal impulsa el desarrollo de servicios y comercios en el centro. Cada zona tiene parámetros de FOS y FOT adaptados a la realidad costera del municipio.

Preguntas frecuentes sobre la zonificación de Tres Arroyos

¿Puedo construir un complejo de viviendas de alquiler temporario en Tres Arroyos?

Depende de tu zona. R2 y R3 admiten proyectos multifamiliares con fines de alquiler. Verificá tu zonificación en el municipio y consultá cómo la ordenanza local regula el alquiler temporario, que es una actividad permitida en zonas turísticas.

¿Qué es el FOS y cómo se aplica en Tres Arroyos?

El FOS (Factor de Ocupación del Suelo) es el porcentaje máximo que puede ocupar tu construcción en planta baja. En R1 es 60%, en R2 y R3 varía. Por ejemplo: terreno de 400 m² en R1 permite hasta 240 m² ocupados en planta baja.

¿Hay restricciones de altura para construcciones cercanas a la costa?

Las alturas máximas por zona (9 m en R1, 12 m en R2, 15 m en R3, 12 m en C1) son valores de referencia. Tres Arroyos puede tener limitaciones adicionales por su condición costera. Consultá el Código de Ordenamiento Urbano municipal vigente.

¿Cuál es la diferencia entre FOS y FOT para mi proyecto?

FOS limita ocupación en planta baja; FOT limita la superficie total construible en todos los pisos. Un terreno de 300 m² en R2 con FOS 60% permite 180 m² en PB, pero FOT 180% permite 540 m² totales construibles en 3 pisos.

¿Dónde verifico la zona de mi terreno en Tres Arroyos?

Consultá la Municipalidad de Tres Arroyos, Secretaría de Obras Públicas o el catastro municipal. Necesitás el domicilio o número de partida. Una vez identificada tu zona, usá la calculadora para estimar parámetros constructivos.

Seleccioná tu zona y calculá la superficie construible estimada de tu terreno en Tres Arroyos. Ir a la calculadora →

⚠ Información orientativa, no vinculante. Los valores publicados son una referencia preliminar basada en normativa urbanística pública. Para proyectar, comprar o iniciar trámites, verificá estos parámetros contra el Código de Ordenamiento Urbano vigente del municipio, el plano de zonificación oficial y la consulta formal ante la oficina de Obras Particulares. Marco de referencia: Decreto-Ley 8912/77 (valores orientativos). Última revisión: junio 2026. Nivel de confianza: a verificar con el municipio.