Tres de Febrero es un municipio estratégico del Zona Oeste del Gran Buenos Aires, caracterizado por su rol de corredor urbano con alta densidad poblacional y un perfil mixto residencial-comercial consolidado. Su cercanía a CABA y su trama de transporte lo posicionan como destino clave para desarrollos multifamilares, comercios y servicios. La zonificación del municipio se rige por el Decreto-Ley 8912/77 de Ordenamiento Territorial de la Provincia de Buenos Aires. Cada zona define límites para Factor de Ocupación del Suelo (FOS), Factor de Ocupación Total (FOT), altura máxima de construcción y usos permitidos. Estos parámetros determinan cuánto y cómo podés construir en tu terreno.
Tres de Febrero cuenta con cuatro zonas normativas principales. Las zonas R1 y R2 albergan vivienda unifamiliar y bifamiliar, típicas de sus barrios residenciales consolidados. La R3 impulsa densificación multifamiliar en corredores estratégicos, mientras que C1 concentra actividad comercial y de servicios en centros de comercialización. La zonificación refleja el carácter heterogéneo del municipio.
Preguntas frecuentes sobre la zonificación de Tres de Febrero
¿Qué FOT aplica en zonas de Tres de Febrero con mayor densidad?
En R3 (Residencial Alta Densidad), el FOT es 240%, permitiendo mayor cantidad de metros cuadrados construibles. En zonas C1 (Comercial), el FOT alcanza 200%. Estas zonas concentran el crecimiento vertical del municipio hacia CABA.
¿Cuál es la altura máxima permitida en Tres de Febrero según la zona?
Varía por zona: R1 permite 9 m (2 pisos), R2 permite 12 m (3 pisos), R3 permite 15 m (4 pisos) y C1 permite 12 m (3 pisos). Verificá con el municipio si hay restricciones adicionales en tu ubicación específica.
¿Puedo comercializar la planta baja en una vivienda multifamiliar de Tres de Febrero?
Sí, en R2 y R3 está permitido comercio en planta baja (almacenes, oficinas profesionales). En R1 solo se admiten estudios profesionales. En C1 el comercio es el uso principal. Consultá el municipio para rubros específicos.
¿Qué retiro frente debo respetar en Tres de Febrero?
En R1, R2 y R3 el retiro frente obligatorio es 3.0 m. En zonas C1 (comercial) no hay retiro frente mínimo. Retiros laterales y fondo varían; verificá el Código de Ordenamiento Urbano municipal vigente.
¿Cómo verifico la zona de mi terreno en Tres de Febrero?
Consultá el Departamento de Planeamiento Urbano y Obras Públicas del municipio con tu domicilio o número de partida catastral. También podés revisar planos de zonificación en la Secretaría de Obras Públicas o solicitar asesoría a un profesional local.
Usá la calculadora ingresando tu zona para obtener una estimación preliminar de FOS, FOT y superficie construible. Ir a la calculadora →
⚠ Información orientativa, no vinculante. Los valores publicados son una referencia preliminar basada en normativa urbanística pública. Para proyectar, comprar o iniciar trámites, verificá estos parámetros contra el Código de Ordenamiento Urbano vigente del municipio, el plano de zonificación oficial y la consulta formal ante la oficina de Obras Particulares. Marco de referencia: Decreto-Ley 8912/77 (valores orientativos). Última revisión: junio 2026. Nivel de confianza: a verificar con el municipio.